REURB – SEGURANÇA FUNDIÁRIA A TODOS OS BRASILEIROS, inclusive no AMAZONAS

POR QUE É TÃO IMPORTANTE OS MUNICÍPIOS FAZEREM A REURB?

As ocupações territoriais irregulares existem em todos os municípios brasileiros, atingindo em maior grau aqueles mais urbanizados. São formados, em sua maioria, por população de baixa renda, que em geral não tem acesso à habitação formal e seus benefícios.

Os moradores desses locais não podem acessar linha de crédito residencial para realizarem melhorias em suas residências, fazer um financiamento, e vivem em situação de insegurança. Na maioria das vezes, não contam com serviços básicos como: distribuição de água, energia elétrica, saneamento básico, dentre outros.

Os benefícios acima citados a REURB garante através de cronograma ajustado pela Prefeitura do município junto ao Ministério Público, é o compromisso da regularização desses territórios, que deve assumir inclusive por imposição legal.

Importantíssimo frisar, que a atualização da legislação municipal, estadual e distrital, em relação à Lei 13.465/17, é uma obrigatoriedade.
.
E mais importante, é que a REURB atribui aos municípios brasileiros a competência e independência para disporem das terras ocupadas informalmente em sua sede e área de expansão urbana, assim como nas comunidades rurais que tenham características urbanas, desde que, sejam ocupações informais consolidadas, conforme disposição legal.

A terra é um direito fundamental de qualquer homem e cidadão em qualquer município. Organize o seu!

Dr. David Nogueira – Advogado Especializado em

Regularização Fundiária – Fone (92) 984464145

LEIA TUDO SOBRE REURB

• O que é REURB?

A REURB é um conjunto de normas gerais e de procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana, que abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à atribuição da propriedade aos seus ocupantes.

E o mais importante, é que a REURB trouxe a competência e independência aos municípios para disporem das terras em seu perímetro urbano e de expansão urbana, sem que para isso necessitem de autorização ou ajuste através de termos de cooperação técnica com o Estado, União, e até particulares, garantindo-lhes assim, o direito, autonomia, competência e independência, para gerirem e disporem das terras inseridas no perímetro da sede e sua expansão urbana, desde que tratando-se de ocupações consolidadas, conforme a legislação vigente.

• Por que as Prefeituras investiriam na REURB?

De início é salutar lembrar, que muitas sedes de municípios no Estado do Amazonas, encontram-se inseridas em terras de propriedade do Estado ou União, e em alguns poucos casos, até áreas de particulares ou até mesmo em terras tidas como devolutas por descaso governamental.

Nesse contexto, a legislação federal trouxe no bojo de sua Lei nᴼ 13.465/17, um capítulo exclusivo sobre a REURB, e mais, determinando que os Estados, municípios e Distrito Federal, se adequem à sobredita legislação, o que significa dizer que quem atua no campo regularização fundiária em área urbana, não pode se valer de lei que se contraponha à legislação federal vigente.

Daí a necessidade de atualização das legislações em âmbito estadual, municipal e distrital, para que adotem critérios de observância legal, quanto à competência, autonomia e independência dos municípios no que tange à matéria posta na REURB.

Tratando-se, portanto, de obrigação legal e não só mera discricionariedade do gestor, no caso em pauta, há a necessidade legal da adequação dos entes federativos à legislação vigente, que trata em capítulo apartado sobre a REURB.

Importante frisar, que se trata de um marco para qualquer gestor público a implementação da REURB, esta por sua vez, garantirá o direito à propriedade das terras consolidadas por ocupação, aos posseiros que nelas residem com suas famílias ou que as utilizem como meio de comercio ou indústria, que poderá ser até mesmo no meio rural, desde que, em área com características urbanas.

Nessa linha de regularização fundiária, a REURB trouxe duas modalidades distintas, quais sejam, REURB “S” – Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social, e REURB “E” – Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico, esta última garantirá ao poder público municipal cobrar pela legalização da terra, de quem não se encaixe nos critérios da Regularização por Interesse Social, que via de regra é atribuída à população de baixa renda, tornando-a gratuita.

2. ATRIBUINDO AO GESTOR ADMINISTRATIVO O MARCO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA – REURB

A atividade de regularização fundiária urbana de Imóveis requer atenção especial sobre uma legislação específica do DIREITO ADMINISTRATIVO. O ato de regularização fundiária implica, necessariamente, no preenchimento de critérios legais, que condicionam o requerente e a administração pública, necessitando para o seu trâmite, da intervenção profissional de engenheiros, agrimensores, advogados, contadores, assistentes sociais, topógrafos, geógrafos, administradores, dentre outros profissionais relacionados com essas áreas e outras afins, os quais também deverão se responsabilizar pela exatidão das informações apresentadas, em consonância com a legislação municipal, estadual e federal. Regularizar também consiste em levar ao cidadão a dignidade pelo acesso à moradia, porém, inserida nas disposições da legislação vigente na época de sua regularização, daí a necessidade de atualização dessa legislação específica, dadas as inovações trazidas pela Lei Federal nᴼ 13.465/17. Por outro lado, o ato de regularizar um imóvel, não é mera formalidade, trata-se de aquisição documental hábil à transferência dessa propriedade ou de sua cessão ou concessão no uso de um bem público ou privado, tornando-o legalizado para todos os fins administrativos e jurídicos junto aos cartórios de registro de imóveis do local do imóvel.

Assim, o procedimento que vise à regularização de um imóvel, seja ele urbano ou rural, neste caso específico o urbano, o deixa pronto para sua utilização, mediante posse ou transferência definitiva da propriedade junto aos competentes Cartórios de Registro de Imóveis de sua localidade, ou seja, a sua regularização significa adequar o imóvel específico aos ditames legais de sua regularização, indispensável para que o posseiro ou proprietário possa realizar qualquer alteração legal depois de cumpridas determinadas cláusulas resolutivas contidas no bojo do documento, seja para alienação, transmissão por herança, mudança de uso ou finalidade, seguro, desapropriação, financiamento ou para inúmeras outras circunstâncias afetas à posse e à propriedade.

A situação mais comum observada nos imóveis disponíveis para a regularização de terras nos municípios do estado do Amazonas, assim como, aquelas do Estado e as da União, é a ausência documental por desconhecimento dos procedimentos legais. Sendo assim, é de suma importância impulsionarmos os gestores dos municípios para que interajam com a comunidade, visando seu interesse pela matéria, levando assim, o conhecimento e atividades necessárias para a sua atuação junto às comunidades, buscando um benefício social indispensável, e que se revelará um marco na administração de qualquer gestor público em razão do resgate da dignidade dos cidadãos e suas famílias.

Em continuidade à regularização fundiária, não menos importante, temos também o registro do imóvel com a abertura de sua respectiva matrícula no Cartório de Registro de Imóvel competente, ato necessário à aquisição definitiva da propriedade, comumente ignorado pelos beneficiários do interior do Estado.

Também de suma importância, são os aspectos técnicos das ações a serem tomadas para a implementação e consecução da REURB, conforme o disposto na Lei Federal nᴼ 13.465/17, que ainda não é implementada no interior do Estado, por desconhecimento técnico e expertise na execução dessa atividade facilitadora na aquisição da propriedade por comunidades identificadas como consolidadas em área urbana ou rural, neste último caso, desde que com características urbanas.

E por fim, o reconhecimento da gestão, como implementadora de um benefício social indispensável à dignidade humana, respeitando e beneficiando famílias, tornando materializada a aquisição da propriedade dos imóveis até então tidos como posse, levando a essas comunidades benefícios decorrentes da regularização fundiária, tais como, saneamento básico, energia elétrica, água potável, dentre outros indispensáveis à dignidade do homem enquanto cidadão. Nessa esteira de benefícios sociais, há que se tornar memorável a gestão administrativa implementadora, que fincará naquele período, um marco jamais igualado no que tange aos benefícios sociais trazidos com a REURB, deixando viva na memória da população a preocupação do gestor público com a dignidade da pessoa humana e suas gerações.

3. CONCEITOS

• Núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município;
• Legitimação de Posse: ato destinado a conferir título, direito real e conversão automática, sem requerimento. Verdadeira usucapião administrativa;
• Legitimação Fundiária: reconhecimento da aquisição originária do direito real de propriedade – núcleos consolidados até 22/12/2016;
• Ocupante: é aquele que tem o poder de fato sobre lote ou fração ideal de terras públicas ou privadas em núcleos urbanos informais;
• Certidão de Regularização Fundiária (CRF): instrumento pelo qual o Poder Público reconhece a legalidade da regularização, assume, por meio do Termo de Compromisso, as competências e obrigações futuras, determinando por meio de cronograma, o período de implantação de obras ou cumprimento de outras obrigações, na REURB “E” pelo titular.

4. MODALIDADES

• REURB “S” – Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social: regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo Municipal – coletiva ou individual – residencial ou não residencial.
• REURB “E” – Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico: regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata a REURB “S”.
• : ambos podem estar consolidados em áreas públicas ou privadas. O que difere é a responsabilidade e a gratuidade ou onerosidade.

5. REQUISITOS MÍNIMOS

• Sistema de abastecimento de água potável, coletiva ou individual;
• Sistema de coleta e tratamento de esgotamento sanitário, coletivo ou individual;
• Rede de energia elétrica domiciliar;
• Soluções de drenagem, quando necessário;
• Outros equipamentos ou obras a serem definidos pelos municípios em função das necessidades locais e características regionais.
• : As obras necessárias podem ser realizadas em etapas, antes, durante ou após a realização da REURB.

6. COMPETÊNCIA – Lei nᴼ 13.465/17

Art. 30. Compete aos Municípios nos quais estejam situados os núcleos urbanos informais a serem regularizados:

I – Classificar, caso a caso, as modalidades da REURB;

Obs.: notificar os titulares, confrontantes e terceiros

II – Processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária; e

III – Emitir a CRF, acompanhada de cronograma.

6.1 Objetivos

• Identificar os núcleos urbanos informais;
• Criar unidades imobiliárias/direitos reais/ordenamento territorial;
• Ampliar o acesso à terra urbanizada com prioridade à manutenção local;
• Garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
• Estimular a mediação e resolução extrajudicial;
• Promover a integração social e a geração de emprego e renda;
• Garantir a efetivação da função social da propriedade;
• Desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantia do bem-estar de seus habitantes;
• Concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;
• Prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;
• Conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
• Franquear participação dos interessados no processo de regularização fundiária.

7. LEGITIMADOS PARA REQUERER A REURB

• União, Estados, Distrito Federal, Municípios;
• Os proprietários de imóveis ou terrenos, loteadores ou incorporadores;
• Defensoria Pública;
• Ministério Público;
• Beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana.

8. PÚBLICO ALVO

Os trabalhos devem ser dirigidos a todos os municípios do Brasil, dentre outros interessados afins, tais como, proprietários de imóveis, associações, e outros legitimados a requererem a REURB em qualquer de suas modalidades.

9. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA – REURB: COMPETÊNCIA MUNICIPAL X VONTADE POLÍTICA

Acompanhando a série de eventos vinculados à regularização fundiária promovidos por associações, entidades e órgãos públicos, por todas as regiões do Estado do Amazonas, não podemos deixar de fazer uma reflexão sobre as diferenças gritantes entre os Municípios do Estado e a forma como vem sendo enfrentada a questão da irregularidade fundiária.

Por certo que encontramos dirigentes e servidores, técnicos ou não, totalmente comprometidos com a implementação de programas ou reestruturação administrativa que possam promover o andamento dos procedimentos administrativos e jurídicos pelos quais a regularização, necessariamente, deve passar, antes de alcançar sua efetividade.

Mas há municípios, e não são poucos, em que a implementação ainda caminha a passos lentos e, aparentemente, sem reestruturação, conhecimento técnico, pessoal e capacitação suficiente.

Outros, perdidos em meio a inúmeros inquéritos, ações civis públicas ou TAC`s firmados, muitas vezes inexequíveis, por razões de ordem técnica ou orçamentária, e que permanecem inertes, sem buscar alternativas que viabilizem a regularização fundiária, reforçando o sentimento de insegurança jurídica e desigualdade social, implicando também diretamente na saúde, segurança pública, assim como no meio ambiente.

Num Estado onde se estima que mais de 50% das propriedades sofrem de alguma irregularidade, podendo alcançar incríveis 70% em algumas regiões, há que se implementar uma política fundiária progressista e real.

A primeira alternativa de solução, passa, necessariamente, pela capacitação e aperfeiçoamento profissional constante.

Órgãos e entidades públicas precisarão investir na atualização do saber, em máquinas e equipamentos que possam dar suporte aos profissionais e às exigências técnicas, ditadas agora não só pelo avanço tecnológico, mas pela imposição legal.

É possível tecer a malha urbana existente, com competência e tecnologia, de forma a construir uma base de dados segura e fundamental ao planejamento urbano dos municípios onde seus gestores sejam visionários, sabendo que a regularização de sua malha fundiária atrai investimentos, aquece a economia e fortalece o vínculo do cidadão com seu gestor público.

Por fim, frisamos com veemência, que o aquecimento econômico, investimentos, financiamentos, redução de desigualdade, resgate da cidadania e dignidade, melhores condições de saneamento e saúde, segurança pública, meio ambiente equilibrado e adequadamente utilizado no meio urbano, são apenas alguns dos fatores transformadores da efetiva realização da regularização fundiária urbana através da REURB.

Sejamos corajosos e visionários na implementação desse novo marco legal na regularização fundiária urbana, e no presente tanto quanto no futuro há que se tornar memorável qualquer gestor público que tenha a coragem de dar esse salto de qualidade rumo às melhorias sócias advindas da implementação da REURB.

José David Nogueira da Silva

OAB/AM 6180