Por Ana Paula Branco
(Folhapress) – Os preços dos aluguéis residenciais subiram 7,11% de janeiro a setembro, quase o dobro da inflação oficial medida pelo IPCA no período, de 3,95%, segundo o Índice FipeZAP. Nos 12 meses até setembro, a alta foi de 9,13%, ante 4,58% do IPCA e 3,34% do IGP-M.
Segundo Mariangela Silva, economista do Grupo OLX, a combinação de aluguéis ainda em alta e financiamento imobiliário mais restritivo pode manter a pressão sobre o mercado de locação.
O Índice FipeZAP de Locação Residencial avançou 0,52% em setembro, após alta de 0,55% em agosto. Em abril, o indicador havia subido 1,04%.
A sequência mostra uma moderação gradual dos aumentos, mas não uma queda generalizada dos preços: 31 das 36 cidades monitoradas registraram valorização no mês passado.
A desaceleração pode refletir uma combinação de fatores, incluindo menor espaço para novos reajustes, limitações de pagamento das famílias e condições de oferta e demanda em cada mercado local, afirma Mariangela.
Ela ressalta que a evolução dos preços varia entre as cidades e que o ritmo mais lento de crescimento não significa que o mercado tenha deixado de se valorizar.
O levantamento acompanha anúncios de apartamentos prontos em 36 cidades brasileiras, incluindo 22 capitais. O índice considera os preços pedidos para novos aluguéis e não incorpora os reajustes dos contratos já vigentes, que seguem as condições estabelecidas entre proprietários e inquilinos.
De acordo com o estudo, os preços anunciados para alugar continuam avançando em ritmo superior ao dos imóveis à venda. A alta acumulada em 12 meses dos preços de venda de imóveis residenciais foi de 5,51% em setembro, segundo o Índice FipeZAP.
Segundo a economista, os valores de aluguel tendem a reagir mais rapidamente às mudanças nas condições econômicas, enquanto as transações de compra e venda envolvem etapas e negociações que podem tornar os preços menos flexíveis.
Juros elevados e condições mais restritivas de financiamento também podem levar algumas famílias a adiar a compra de um imóvel e permanecer no mercado de aluguel. Se a oferta de unidades para locação não acompanhar o crescimento da demanda, os preços podem continuar pressionados.
A economista diz, porém, que a escolha entre comprar e alugar não depende apenas da trajetória dos preços. A capacidade financeira das famílias, as necessidades de moradia e as condições de oferta em cada região também influenciam a decisão.
São Paulo tem aluguel mais caro entre as capitais
Com R$ 65,78 por metro quadrado em setembro, São Paulo continua na liderança do preço médio anunciado para locação residencial entre as capitais, segundo o FipeZap. Recife aparece em segundo lugar, com R$ 64,39 por metro quadrado, seguida por Belém, com R$ 62,25, Rio de Janeiro, com R$ 61,86, e Florianópolis, com R$ 61,81.
Considerando a amostra completa, que inclui também cidades fora das capitais, Barueri (SP) apresenta o maior preço médio, de R$ 71,96 por metro quadrado.
Na capital paulista, o aluguel acumulou alta de 4,93% em 2026 e de 6,22% em 12 meses. Embora os preços tenham subido menos do que a média nacional no intervalo anual, São Paulo permanece como o mercado mais caro entre as capitais analisadas.
Os valores variam conforme o tamanho do imóvel. Na média das cidades monitoradas, apartamentos de um dormitório registraram o maior preço anunciado, de R$ 72,68 por metro quadrado. Unidades de dois dormitórios tiveram média de R$ 51,41 por metro quadrado, enquanto imóveis de três dormitórios ficaram em R$ 47,22 por metro quadrado.
Fortaleza lidera alta anual
Fortaleza registrou a maior valorização acumulada dos aluguéis entre as cidades pesquisadas, com alta de 16,59% em 12 meses até setembro. Natal veio em seguida, com avanço de 16,51%, à frente de Aracaju, com 15,52%.
O Rio de Janeiro teve aumento de 14,80% no período, enquanto Vitória registrou alta de 14,22% e Teresina, de 13,68%.
Na comparação mensal, Goiânia liderou os aumentos, com avanço de 1,15% em setembro. Maceió teve alta de 1,06%, seguida por Florianópolis, com 1,02%. Na outra ponta, Brasília foi a capital com a maior queda mensal, de 0,53%. Cuiabá recuou 0,19%, e Aracaju, 0,16%. Apesar das quedas pontuais, 31 das 36 cidades pesquisadas registraram aumento nos preços em setembro.
Retorno do aluguel chega a 6,13% ao ano
A rentabilidade média estimada do aluguel residencial no Brasil ficou em 6,13% ao ano em setembro, de acordo com o FipeZAP. O indicador, conhecido como rental yield, relaciona o valor anunciado de locação ao preço de venda dos imóveis e estima o retorno bruto obtido com o aluguel.
A rentabilidade varia conforme o tipo de imóvel e a localização. Unidades de um dormitório apresentaram retorno estimado de 6,74% ao ano, acima da média nacional. Entre as capitais, Recife teve o maior rendimento, de 8,30%, seguida por Cuiabá, com 8,18%, e Belém, com 8,15%. Em São Paulo, a taxa foi de 6,43%.
A valorização dos aluguéis e a renda recorrente podem contribuir para o retorno do investimento imobiliário, mas não bastam, isoladamente, para determinar sua atratividade. O cálculo não desconta necessariamente custos como manutenção, impostos, administração e períodos sem inquilinos.
“O investidor deve analisar o retorno do imóvel de forma composta, pois o ganho efetivo do investimento imobiliário vem de dois canais simultâneos: o fluxo previsível gerado pelo aluguel e a valorização patrimonial do imóvel ao longo do tempo”, afirma Mariangela.
